求知基民：万能的微博，听闻鹏华美国房地产证券投资基金获批了，据说投资的是一个叫信托凭证REITs的玩意儿，我不太懂啊，是不是又out了，跪求高手解答！！！
鹏华基金•REITs锐驰：亲，我来解救你了。一本正经地说来，
REITs全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫"房地产信托凭证"，这是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
求知基民：这个解释还是很复杂啊，很抽象的说～～木有听懂的说～～～
鹏华基金•REITs锐驰：那简单说，REITs就是有本事让你、我、他都有机会间接拥有万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、沃尔玛超市、罗斯福购物中心，甚至可以像德国铁血宰相俾斯麦那样，间接拥有一大片森林，一块可供云中漫步的葡萄园。
求知基民：那和直接投资房地产相比，投资REITs有虾米好处？
鹏华基金•REITs锐驰：REITs相对于直接投资房产来说具有以下4个优点（1）投资方便、购买和持有成本低：投资者通过在券商开立交易账户，与购买股票一样直接在交易所购买REITs；（2）流动性好：投资者可非常方便的买卖交易所上市交易的REITs，变现能力强；（3）专业化管理：REITs管理人均拥有高度专业化的团队对REITs持有的商业地产组合进行管理；（4）风险适度分散：REITs一般持有的物业在地域上适度分散，同时租客来自不同的行业，有效地分散了个人直接投资某一房产所面临的单一风险。
鹏华基金•REITs锐驰：亲，上面我说的绝对不是忽悠哦～我可是看过了过去16年的数据，才敢下这个判断的哦～～REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，租金收入和资产增值是REITs的两大主要收益来源。Bloomberg数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%，上证综指增长419%。
鹏华基金•REITs锐驰：鹏华基金锐驰祝您家肥屋润～～
辞海有云： "家肥"指家庭和睦有礼，"屋润"指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦有礼且富有。
信息来源：《证券时报》2011年8月10日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：我在国内网站搜到的REITs信息不多啊，倒是搜到了一堆英文网站，但看不懂是啥意思啊。亲，快赐我力量吧～偶可不要out～
鹏华基金•REITs锐驰：亲，求知的眼神总是那么不可抗拒～～1960年美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产信托的正式设立，使中小投资者就可以通过REITs的方式投资于大型商业房地产，从而获得与直接投资房地产类似的投资收益。1965年，第一只REIT在纽约交易所上市交易。今年REITs已经51岁了，桃李满天下，遍布美国、澳大利亚、加拿大、英国、日本等国。
求知基民：哇，有这么多国家有REITs，那全球的REITs都是一个样吗？
鹏华基金•REITs锐驰：亲，就像火药这东西在某国会做成烟花，在某国却能做成大炮～～类似地，根据不同的组织结构,REITs也分为公司型和契约型两种：目前全球有600多只REITs产品，美国、英国、日本等国REITs大多是公司型；而香港、澳大利亚等REITs属于契约型。REITs的发源地美国是目前世界上REITs最成熟、规模最大的市场。根据NAREIT发布的报告，截至2011年7月31日，美国仅上市的REITs就有160只，市值高达
4510亿美元左右，占到了全球REITs总市值40%以上。
求知基民：我明白，不同组织结构下有不同的REITs。那它们运作起来都一样吗？比如面条在结构上有宽面和细面，但做法也有不一样的，有用高汤熬制的，也有用浓缩液去勾兑的。
鹏华基金•REITs锐驰：只回答不评论。在运作模式上，REITs也有区别。以美国市场为例，占91%的是权益型REITs,即为取得租金收益而持有和管理物业组合；占8%的是按揭型REITs，即专注于为商用或私人物业提供融资，以获取按揭利息作为主要收入；而同时从事上述两类业务的混合型REITs仅占
1%。
求知基民：好吧，不管白猫黑猫，能抓老鼠的就是好猫。我也不管你到底权益型还是抵押型，能给我赚钱的就有型。你倒说说这REITs都是怎么赚钱的吧
鹏华基金•REITs锐驰：REITs两大收入来源于租金收入和资产增值。通俗说就像房东，平时收租，等房价高了就卖房。而REITs更高级的地方在于，其投资范围不仅限于房子，还包括写字楼、购物中心、医院、林场等。
鹏华基金•REITs锐驰：鹏华基金锐驰祝您家肥屋润～～
辞海有云： "家肥"指家庭和睦有礼，"屋润"指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦有礼且富有。
信息来源：《证券时报》2011年8月11日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：前两天说了那么多 REITs 的理论知识，今天咱不玩虚的，你倒是举点实例让我瞅瞅呗～
鹏华基金•REITs锐驰：哈，那我要发起一个投票，就叫"你觉得以下哪些建筑归属于REITs的投资范围？"A伍德伯里直销购物中心(纽约最大的品牌直销购物中心);
B长岛的罗斯福购物中心; C 汉考克大楼 (波士顿第一高楼); D 东京的Gotemba直销购物中心
求知基民：呃，罗斯福好像和美国最伟大的总统沾点边，那我就选长岛的罗斯福购物中心吧～
往私里说，是因为我最爱看的美剧《绯闻女孩》有在纽约长岛拍摄哦～
鹏华基金•REITs锐驰：亲只答对了一个哦～不单长岛的罗斯福购物中心，其它三个也都是REITs投资的物业呢～要说哪些建筑的管理运作挂钩REITs,那简直不是一匹布长可以形容的。即使此时此刻不是REITs的建筑，也在时刻准备着向REITs投怀送抱。就连纽约的帝国大厦，也计划在近期与其它8幢写字楼一并以REITs的形式上市呢～
求知基民：REITs都是一些写字楼、购物中心这些商业地产吗？话说这些地标性建筑虽可能赚钱，但毕竟数量有限啊～
鹏华基金•REITs锐驰：亲，REITs物业还是覆盖了灰常多个产业滴～REITs的投资范围非常广，涵盖写字楼、厂房、酒店、医院、仓库、林场等等，甚至还包括葡萄种植园呢！去年一家REITs收购了2000多英亩的葡萄园，以20年的租凭期租给了葡萄酒制造商，从而享有长期的租金收入权。来自美国房地产信托协会NAREIT的统计数据，在1994-2010年间，比如医疗REITs年化总收益率为13.2%，自助式仓库REITs年化总收益率约为15.0%。
求知基民：但美国不是有时有些什么金融危机，房地产泡沫吗，我可不想成为泡沫下虚无的基民啊，就像我一直都接受不了美人鱼变成泡沫一样～
鹏华基金•REITs锐驰：是啊，亲，谁都不想～～但流动的小河中也有稳固的磐石嘛～比如政府也是REITs的众多租客之一，即便美国经济疲软，政府还是在的嘛；再比如，医疗保健REITs由于其租客所处行业的抗周期性，在金融危机中体现出了良好的抗跌性。由于发达国家人口老龄化趋势明显，政府和私人在医疗开支上的投入也将不断增加，从而可能对该类REITs租金收入有良好支持。
鹏华基金•REITs锐驰：今天先聊到这咯～鹏华基金锐驰祝您家肥屋润哦～～^_^
辞海有云： "家肥"指家庭和睦有礼，"屋润"指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦、有礼、且富有。
信息来源：《证券时报》2011年8月15日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：每个硬币都有两面，连芙蓉姐姐都有超越想象极限的一面～表尽说REITs的好处呗，也谈谈有虾米风险吧～～
鹏华基金•REITs锐驰：哦，亲～在求知的道路上我们总是这么心有灵犀～～最近一直想找个机会和亲好好聊聊REITs风险的一面呢。金有足赤，REITs亦有风险。我真诚希望亲既懂得REITs的好，也知道它有自己的个性和风险。只有能包容REITs的优点和缺点，才算真正地爱上REITs。
求知基民：比如说呢？之前听说美国REITs好像有稳定的租金收益和分红，那是不是和固定收益类产品类似的？
鹏华基金•REITs锐驰：矮油～～亲都知道"固定收益"诶～～不过呢，这次亲的理解有误哦。作为上市股份公司，美国权益类REITs其回报受旗下物业价值、房地产市场表现及其他经济因素影响，比如所持物业价格升跌会影响REITs价格，而物业市场则受环球及本地经济变化、租赁市场竞争、政府增减土地供应及修订物业税等因素影响。此外，美国上市交易的REITs像股票一样受到供求关系的影响，其价格可能会出现溢价或折价，不一定能反映其资产净值。上市交易的REITs，存在价格波动风险，其价格会随着房地产市场价格波动而波动，其波动幅度某一阶段可能高于股票市场的价格波动水平。
求知基民：酱紫啊～～了然～还有啊，你没看今天新闻嘛～美元兑人民币都已经到6.388元了，就算REITs赚了点美元，人民币换到手也少了点啊～～
鹏华基金•REITs锐驰：矮油～亲啊～你太了解情况了～现实确实如此，这一段时间人民币兑美元的确是有所贬值。但美国经济复苏是长期趋势，美元现在还稳稳地坐在全球唯一储备货币的宝座上呢，可见美元的购买力依然坚挺。而且我国从94年实行浮动汇率以来，人民币已持续升值17年，年均升幅仅1.3%，从过往经验看，与美国REITs长期年化收益率相比，影响实在有限诶～～
鹏华基金•REITs锐驰：鹏华基金锐驰祝您家肥屋润哦～～辞海有云：
"家肥"指家庭和睦有礼，"屋润"指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦、有礼、且富有。
信息来源：《证券时报》2011年8月22日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：那天你说罗斯福购物中心属于REITs，帝国大厦也投奔REITs，而且美国REITs都已经
51岁了～～话说之前怎么我都没有听说过呢，难道美国REITs最近一夜成名嘛？
鹏华基金•REITs锐驰V：诶～亲呐～人家美国REITs可从1960年就蹦出来了～不是从石头缝里哦，美国《房地产投资信托法案》可是人家的准生证哦～1965年就诞生了第一只可以在纽约交易所上市交易的REITs～人家一出生，就使中小投资者就可以通过REITs的方式投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益,而不用再眼巴巴地看到只有地产商赚钱咯。
求知基民：哦，还有专门立法的啊～要不要这么隆重啊～
鹏华基金•REITs锐驰：是的哦，亲～美国REITs一路走来，都有法规保驾护航呢。比如说1986年的《税收改革法案》使得权益型REITs可以同时拥有实物房地产的所有权和经营权，同时在财务条款上对REITs的规定也使其降低了运营风险。美国政府的税收优惠、监管完善、会计准则和中介机构也都积极推动了REITs的健康迅速发展哦。总而言之，REITs受到美国的法律监管和保障，那可一点都不输黄金甲～～
求知基民：听起来好像REITs在美国还蛮受重视的啊，那对海外投资者有木有保障啊？
鹏华基金•REITs锐驰：嘿嘿，亲啊～美国REITs良好的制度安排、治理结构、透明度信息披露都有力地保障了投资者的利益。1997年：美国国税局（IRS）修改外国投资者税收条约，从那以后，外国投资者就开始投资美国REITs啦。
鹏华基金•REITs锐驰：嗨，就到这里,就到这里吧～休息一会,休息一会～～鹏华基金锐驰祝您家肥屋润哦～～别还不懂啊～
就是那个辞海说的嘛： “家肥”指家庭和睦有礼，“屋润”指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦有礼且富有。
信息来源：《证券时报》2011年11月1日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：美国REITs看上去倒真像回事儿，可即使是同一片土地的庄稼也难免良莠不齐，这美国REITs也不全都是金砖玉瓦吧～要是买到了“赝品”咱小基民那点“玛尼”可hold不住
鹏华基金•REITs锐驰：哦亲～你懂的～根据NAREIT的统计，2011年7月底美国上市REITs共有160家呢，覆盖写字楼、工厂、购物中心、公寓等众多行业.在不同的时期，不同行业的REITs表现也不同。比如在金融危机中，酒店类REITs表现很弱，但公寓类、仓储类REITs表现都比较抗跌啊～还有医疗类REITs，由于租客比较稳定，在下跌市场中都具有较好的防御特性。亲～百里挑一也不容易哦，要综合宏观、行业、地域及REITs本身等因素多方面进行考量呢～～
求知基民：是哇～～我们就怕买的REITs高楼最后变成“海市蜃楼”～～
鹏华基金•REITs锐驰：REITs这种洋玩意儿风险的确不可小觑。亲～您的信任就是我们的责任
，我们已经设立了完整的投资流程，其挑剔程度堪比特种兵选拔，正儿八经的说～我们将从宏观环境到量化估值，从公司经营状况到REITs价格表现，逐一挑选行业和公司。针对每个REITs我们会综合考虑其负债情况、管理层状况、运营能力及第三方信用评级，然后再构建投资组合，相信严格的筛选流程和投资制度会为投资分散风险～～
求知基民：看来买鹏华美国房地产基金比起自己单枪匹马去海外投资倒是可以省掉不少事～～不过，偶还有一点疑惑：我的钱到底是如何流到国外REITs市场参与投资的呢？每每一想到这钱会飘洋过海的就老不踏实了～
鹏华基金•REITs锐驰：亲～你的担心我懂的～在资金运转方面我们也有规范的流转安排。您认购我们的基金成功后，您的钱会进入托管银行（建设银行）的境内人民币账户；接着需要换汇将人民币兑换成美元进入建行境内美金账户；随后汇出转入境外托管行（即美国道富银行）开设的鹏华美国房地产基金账户；最后通过境外券商来实现投资～～
求知基民：又换又转的～～
有点晕诶～
鹏华基金•REITs锐驰：好吧，有图有真相～～
鹏华基金•REITs锐驰：鹏华基金REITs锐驰祝您家肥屋润哦～～辞海有云：
"家肥"指家庭和睦有礼，"屋润"指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦有礼且富有。
信息来源：《证券时报》2011年11月8日
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
求知基民：美国大城市里一套豪华的别墅也才20万美元，大概就130万人民币，这可比北京四环以内的三居室便宜多了。既然这样，有钱自己去美国买房住别墅岂不是爽呆了？
鹏华基金•REITs锐驰：哦，亲，你的看法没错，要是你是美国人，现在买房住别墅确实挺划算的。只是咱们到美国买房那可是有不少困难的，容易看不容易买啊。国外的法律税收制度与咱中国的不同，所以您肯定要找专业的人员帮你进行操作。而且中国是外汇管制的体系，人民币汇出海外，那手续可不简单。再想想买房子的手续费、贷款费、登记费的，这一大笔繁琐的费用和流程，只怕花时间登记个人信息都得弄到腰酸背痛噢。
求知基民：那在国内买房还不是一个样？看合同，办手续的，这么多人都把房子买下来了。做不了第一个吃螃蟹的人，我还是会学人吃螃蟹的。你上面说的手续，除了外汇这一条，其他的都差不多嘛。
鹏华基金•REITs锐驰：亲呢，学人吃螃蟹也不容易噢。现在我们国内是“买车容易养车难”，这美国啊，可是“买房容易养房难”噢。美国房产要征收物业税，幅度在房产价值的1%到2%之间。这就是说，你花100万买套房子，每年就得交1万块钱的物业税，这房子可不好养。再加上还需要日常的维护和打理，只怕待上几年，养房的钱就够您买第二套房了。所以亲可要好好考虑一下成本问题呐。
求知基民：这样子啊，有钱想买个房子还这么麻烦，这和限购有什么分别？！难道要我的钱留在这里贬值嘛！你们也是投资地产，难道你们买房就容易吗？
鹏华基金•REITs锐驰：亲，你这可说对了。比起直接买卖房产所需要的契税、手续费、贷款费、登记费等繁琐的费用，鹏华美国房地产基金费用可是非常低廉，交易方面仅收取认/申购费、赎回费等相关费用。不过要再次纠正你一个问题，我们可是主要投资商业地产，商业地产的租金收益可是相当可观呢。
求知基民：噢？这么划算？听起来好便捷的说。那如果买了你们的房子，我要是急需现金怎么办？你们的房子不会把我的钱锁住吧？
鹏华基金•REITs锐驰：这个你就不用担心了。鹏华美国房地产基金本身不直接持有房地产，避免了持有物业造成的持有成本，你可以根据资金需求进行申购赎回，实现资金良好的流动性，短期内就能实现全部资金回到账户，比起你卖房子要花上一两个月的时间可划算多了。
鹏华基金•REITs锐驰：要生活富裕，就得开源节流。鹏华REITs能有效地降低投资成本，还有机会获得收益哦！鹏华基金REITs锐驰祝您家肥屋润哦。辞海有云：“家肥”指家庭和睦有礼，“屋润”指装饰房屋，使居室华丽生辉。家肥屋润是说家庭和睦有礼且富有。
信息来源：11月21日 上海证券报
风险提示：中国证监会核准并不代表中国证监会对该基金的风险和受益做出实质性判断、推荐或者保证。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资人基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。
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